경매사이클

🏠 부동산 경매 사이클

‘경매 사이클’은 부동산 경매의 전체 흐름을 단계별로 정리한 과정입니다.
초보 투자자가 처음 경매에 도전할 때, 막막함을 느끼는 가장 큰 이유는‘어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모르기 때문’입니다. 이 사이클을 이해하면 실수를 줄이고 성공 확률을 높일 수 있습니다.

🔁 경매 사이클 7단계 한눈에 보기

경매는 단순히 입찰해서 낙찰받는 것이 아니라, 철저한 사전 준비와 이후 처리까지
총 7단계로 진행됩니다.

① 물건 선정

가장 중요한 시작 단계!

여러 경매 물건 중에서 투자할 만한 유망 물건을 고르는 작업입니다.
시간이 많이 들지만, 이 단계를 잘해야 리스크를 줄일 수 있습니다.
예: 입지, 가격, 주변 시세, 용도지역, 향후 개발계획 등 체크

② 권리분석

해당 물건에 법적 문제는 없는가?

말소기준권리, 임차인 권리 등 확인
낙찰받아도 소유권을 온전히 못 가질 수 있으므로 꼼꼼히 분석해야 함
문제 있는 물건을 걸러내는 필터링 단계

③ 시세 파악

감정가는 기준일 뿐, 현재 시세를 정확히 아는 것이 중요합니다.

현 시세보다 너무 비싸게 낙찰받으면 수익이 줄거나 손해 발생
주변 실거래가, 부동산 중개업소 문의, 네이버 부동산 시세 참고

④ 현장 확인

서류보다 현장이 더 중요할 수 있습니다.

건물 상태, 입주자 유무, 주변 환경 등을 직접 확인
서류상 문제 없어도 실제 현장에는 변수가 많음
특히 ‘점유자’ 확인이 핵심

⑤ 입찰가 결정

이제 본격적으로 전략을 세울 차례!

분석한 시세를 기준으로 수익을 낼 수 있는 입찰가 설정
너무 낮으면 낙찰 실패, 너무 높으면 손해
경쟁자 분석도 도움이 됨

⑥ 대출 계획

현금이 부족해도 걱정 마세요.

낙찰 후 잔금 납부 기한(대개 30일 전후) 안에 대출로 자금 마련 가능
경매 전용 대출 상품도 많음
대출 실행 조건 미리 확인해두면 좋음

⑦ 명도

마지막이자 가장 골치 아픈 단계입니다.

기존 점유자(세입자, 전소유자 등)가 있을 경우 이사를 협의하거나 명도소송 필요
순조로운 명도를 위해 사전 현장확인과 협상 스킬이 중요
명도소송은 시간과 비용이 들어가므로, 되도록 협의로 해결 권장

🎯 기억해두면 좋은 실전 팁!

“부동산 경매는 정보력과 발품이 전부다.”
경매는 복잡해 보여도, 단계를 차근차근 밟으면 누구나 도전할 수 있습니다.
한 물건에만 집착하지 말고, 복수 물건을 비교 분석하는 습관도 중요합니다.