임차권등기 - 슬기로운 내집마련

📌 임차권등기란?

임차권등기란, 임차인이 전세계약 만료 후 퇴거했음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 보증금 회수를 위해 등기부등본에 임차권을 등기하는 것입니다.

• 이는 민법상 ‘대항력’이나 ‘우선변제권’을 유지하기 위해 필요합니다.

• 임차권등기를 하면 실제로 집에 살지 않더라도 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있습니다.

✅ 언제 필요한가요?

• 전세계약이 만료되었으나, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우

• 새로운 세입자가 입주를 앞두고 있어 실거주가 어려운 상황

• 집주인이 연락 두절되었거나, 재산에 문제가 생겼을 우려가 있는 경우

📝 임차권등기 신청 절차

단계	절차	설명
1단계	주택 퇴거	실제 이사 완료 후에만 임차권등기 가능
2단계	임차권등기명령 신청	해당 주택 소재지 관할 지방법원에 신청
3단계	필요서류 제출	전세계약서, 주민등록등본, 확정일자 등 첨부
4단계	법원 심사 및 명령서 발부	요건 검토 후 임차권등기명령 발급
5단계	등기소 등기 신청	명령 정본을 갖고 등기소에 등기 신청

⚖️ 임차권등기의 효과

항목	설명
대항력 유지	거주하지 않아도 전입·확정일자 효력 유지
우선변제권 유지	경매 시 확정일자 기준으로 보증금 회수 가능
보증금 반환 소송 근거	임차권등기는 소송 시 강력한 권리 입증 수단
양도·매매 제한	등기된 임차권은 집주인의 매매 활동에 제약

📊 임차권등기 vs 일반 임대차 대항력 비교

구분	일반 임대차	임차권등기
거주 여부	거주 중	퇴거 후
대항력 유지	전입신고 필요	임차권등기로 유지
우선변제권	확정일자 필요	동일 기준
등기 필요 여부	불필요	필수
권리 행사 방식	점유 유지	등기 및 소송

⚠️ 유의사항

• 집을 비우기 전에는 임차권등기를 신청할 수 없습니다.

• 임차권등기는 ‘점유를 상실한 상태’에서 대항력을 유지하기 위한 보완 수단입니다.

• 등기 이후에도 보증금 반환 청구는 별도 소송이 필요합니다.

• 임차권등기가 있으면 집주인은 그 주택을 팔거나 새로 임대주기 어렵습니다.